오피스텔
오피스텔은 오피스(사무실)와 호텔을 결합한 형태의 건물로, 일을 하면서 동시에 거주할 수 있는 종합적인 시설을 말한다. 한국의 주택법에서 오피스텔은 "준주택"으로 분류되며, 준주택은 주거시설 이외의 건물과 그 부속토지로써 주거 시설로 사용 가능한 시설을 의미한다.
오피스텔의 법적지위
오피스텔의 법적 지위는 오피스텔은 준주택이라는 특성 상 세법, 공법 등 각종 법규별로 주택이 될 경우도 있고 업무시설이 될 경우도 있다.
세법상으로는 보통 오피스텔은 업무시설로 분류되어 업무시설에 대한 세금이 부과된다. 그러나 실질적으로 오피스텔이 주거용으로 사용되면 주택과 같은 세금이 적용될 수 있다.
오피스텔은 공부(등기부등본)상 업무시설로 분류되기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과됩니다. 그러나 세법상에서는 세금을 공부를 기준으로 판단하는 것이 아니라 실질적인 사용 상황을 기준으로 판단하므로, 오피스텔이 업무용으로 사용되면 업무시설에 대한 세율이 적용되고, 주택용으로 사용되면 주택과 같은 세금이 적용된다.
오피스텔 관련 세금
오피스텔을 취득할 때는 사용 용도를 판단할 방법이 없기 때문에 주거용과 업무용 여부에 관계없이 공부상 기준을 따라 일률적으로 4%의 취득세율이 적용된다.
그러나 취득 이후에 발생하는 세금인 재산세, 종부세, 양도세 등은 세무서에서 소유주가 오피스텔을 어떻게 사용하고 있는가에 따라 업무시설에 대한 세금 또는 주택에 대한 세금을 부과할지를 결정한다.
일반적으로는 업무시설에 대한 세금이 부과되지만, 소유주나 세입자가 오피스텔을 주거용으로 사용을 신고하면 주택으로 간주되어 주택과 같은 세금이 적용된다. 이 경우 양도세 등을 계산할 때에도 오피스텔이 주택으로 인정되어 주택 수에 산입 되며, 이는 오피스텔 임대인들이 세입자의 전입신고(주거신고)를 꺼리는 이유 될 수 있다. 또한 주택분에 대한 재산세가 부과되고 있는 오피스텔은 종합부동산세 계산 시에도 주택으로 인정되어 산입 된다.
오피스텔 소유 후 주택청약 및 대출
주택청약 시에는 오피스텔은 주택으로 산입 되지 않는다. 오피스텔은 건축법 시행령에서 업무시설로 분류되며, 등기부등본상에 업무시설로 등재되기 때문이다. 따라서 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있더라도 주택청약 시에는 주택 수에 산입되지 않기 때문에 오피스텔을 소유하고 있지만 다른 주택이 없다면 주택청약 시에는 무주택자 자격을 인정받을 수 있다.
대출과 같은 권리관계에 있어서도 공부(등기부등본)가 우선시되기에. 오피스텔은 공부상 주택이 아니므로 주택담보대출 상품을 이용할 수 없다. 대신 오피스텔 담보대출 상품이나 비주택 부동산 담보대출 상품 등을 이용하게 되며, 오피스텔은 주택담보대출 규제의 사각지대에 위치하여 일반적으로 70%까지 대출이 가능하다.
전세로 오피스텔을 임대하는 경우에는 전세자금대출을 이용할 수 있다. 이 경우 건축물 자체를 담보로 잡는 것이 아니라 전세보증금을 기반으로 한 보증상품을 이용한다. 주거용으로 사용 가능한 오피스텔의 경우 일반적인 주택과 전세자금대출에 큰 차이가 없다.
오피스텔 법인소유 후 개인 임대 후 세금계산서 발행 시 면세 또는 부가세 포함?
오피스텔을 사업자가 임대하고 그 대가를 받는 경우 실제로 당해 건물을 사용하는 임차자가 사업을 위하여 사용하는 경우 즉 업무용으로 사용하는 경우 부가가치세가 과세되는 것이며, 실제로 당해 건물을 사용자가 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인되는 경우에는 부가가치세가 면제되는 것으로서 임차인이 사업을 위하여 사용하는 것인지의 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 판단하는 것이다.
